Vendre un bien immobilier de prestige en viager : mode d’emploi

Xavier Beaunieux
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La vente en viager et le démembrement de propriété sont deux stratégies auxquelles de plus en plus de propriétaires de biens immobiliers de luxe s’intéressent. Et pour cause, l’une et l’autre permettent de valoriser son patrimoine, de s’assurer un revenu régulier et de préparer sa succession. 

 

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Un manoir normand
Immobilier de luxe : zoom sur le viager. © titi78430
Sommaire

La vente en viager d’un bien immobilier de luxe

Le viager permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier sans devoir le quitter et en échange d'une rente viagère qui lui sera versée jusqu'à son décès. Pour les propriétaires de biens immobiliers de luxe, la vente en viager offre plusieurs avantages. Tout d'abord, le viager permet de profiter immédiatement d'une importante somme d'argent (le bouquet) tout en continuant d’habiter son logement. D’autre part, la rente viagère constituant un revenu régulier, elle séduit les propriétaires qui souhaitent maintenir leur niveau de vie tout en se déchargeant des contraintes de la gestion de leur bien immobilier. Pour autant, la vente en viager d’un bien immobilier de prestige n’est pas sans inconvénient.

Une rente élevée qui peut décourager

Au vu du prix élevé du bien vendu en viager, le montant de la rente risque, en effet, de décourager les éventuels acheteurs. Il est toutefois possible de les réduire en ne versant que le « bouquet », c’est-à-dire l’apport initial versé dès la signature de l’acte de vente. Cet apport permet au vendeur de disposer d’un capital confortable dont il pourra profiter lui-même ou faire profiter ses enfants. Présentant des similitudes avec le démembrement de propriété, ce montage permet de s’offrir un bien très haut de gamme en contrepartie d’un prix non seulement décoté mais aussi figé une fois pour toutes et qui sera décorrélé de la date de décès du vendeur. Concrètement, le vendeur cède la nue-propriété de son logement tout en en conservant l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation. Sa vie durant, il ne peut donc pas le louer, le vendre, ni le donner.

Le bien cédé en viager ne pourra plus être transmis par son vendeur à ses héritiers mais ceux-ci pourront continuer d’en profiter en venant y passer des week-ends, par exemple.

 

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier de luxe

Vendre en démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit et la nue-propriété d'un bien immobilier. Dans le cas des biens immobiliers de luxe, cette solution présente plusieurs avantages. Tout d'abord, le propriétaire conserve l'usufruit du bien, ce qui lui permet de continuer d’y vivre. Dans le même temps, le vendeur peut transmettre la nue-propriété à ses héritiers, leur permettant ainsi de bénéficier d'une décote sur la valeur du bien et de réduire les droits de succession. Cette stratégie offre donc à la fois une optimisation fiscale et une transmission patrimoniale avantageuse.

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