Quelles assurances pour un bien classé ?

Qu’appelle-t-on un bien classé ?

Un bien classé parmi les Monuments historiques peut-être un château, un hôtel particulier, un logement atypique et même une construction récente réalisée par un architecte reconnu. Mais les biens classés doivent avoir un intérêt public, du point de vue historique ou artistique. En effet, c’est le niveau de protection architectural le plus haut de France.

D’autres biens sont dits « inscrits » à l’inventaire des Monuments historiques. Sans justifier de demande immédiate de classement, ceux-ci présentent un intérêt d’histoire ou d’art suffisant pour être préservés. Dans les deux cas, la protection peut être totale ou partielle, ne concernant par exemple qu’une partie de l’édifice (façade, portail ou toiture). 

Les biens classés appartiennent pour la moitié à des propriétaires privés et pour moitié à l’État. Ils sont sous la protection du ministère de la Culture. Les biens inscrits à l’inventaire des Monuments historiques sont eux protégés par la Région et appartiennent pour la majorité d’entre eux à des propriétaires privés.

Même si vous en êtes propriétaire à titre privé, l’État peut vous imposer des travaux ou des réparations, notamment en cas de sinistre ! Et des réparations dans les règles de l’art peuvent engendrer des dépenses considérables, d’où l’intérêt d’une assurance adaptée. Les dispositions des assurances habitations sont principalement fonction des différentes caractéristiques des biens, mais elles dépendent également de deux choses :

• Votre statut (propriétaire, copropriétaire ou locataire).
• L'utilisation de votre bien (habitat privé ou ouverture au public).

Assurance habitation : des dispositions adaptées

Le Code des assurances ne définit pas précisément les biens classés. Quelle que soit l’assurance habitation choisie, elle englobe un socle commun de garanties couvrant le bâtiment principal mais aussi les espaces annexes quand il y en a, c’est à dire les jardins et les éventuelles installations : piscine, spa, court de tennis, écurie… 

Ces garanties sont identiques à une assurance habitation classique : protection incendie, contre le vol, les dégradations, les dégâts causés en cas de tempête, de grêle ou de neige ou encore les dégâts des eaux.

Ce socle commun prend en compte les spécificités inhérentes aux biens classés et le montant de la prime est calculé en fonction des frais supplémentaires relatifs à l’exigence de restauration du bâtiment en cas de sinistre.

Propriétaire, copropriétaire ou locataire, quelles différences ?

Si vous êtes propriétaire, l’assurance doit préciser la nature du classement de votre bien : classé ou simplement inscrit à l’inventaire des Monuments historiques. Afin de vous couvrir au maximum, votre contrat doit être très détaillé et comporter la surface du bien et des extensions, le nombre de pièces et les valeurs des biens dans chaque pièce. Tous les détails comptent, par exemple, s’il existe une cheminée classée dans une pièce, idem pour certains revêtements de sols et murs, indissociables du bien. Pour commencer, il faut mieux réaliser un devis en ligne d'assurance habitation afin de se faire une première idée.

Si vous êtes copropriétaire d’un appartement situé dans un immeuble classé, rapprochez-vous du syndic pour savoir exactement quelle partie de l’immeuble est classée et si vous êtes concerné. Cela peut être uniquement la façade ou les fenêtres par exemple. Mais en cas de sinistre sur la façade, votre compagnie d’assurance sera soumise aux mêmes conditions de réparations que la compagnie d’assurance de la copropriété, à savoir, des obligations de réparations à l’identique très spécifiques et souvent très onéreuses.

Si vous êtes locataire, vous n’êtes tenus de souscrire qu’une assurance habitation classique, comme pour toute location d’un bien immobilier. Il reste cependant prudent de vous rapprocher de votre compagnie d’assurances pour lui préciser la nature du bien que vous occupez en location, afin qu’elle étudie le contrat le mieux adapté à votre situation.

Pour être bien assuré, à qui s’adresser ?

Pour les bâtiments très imposants comme les châteaux ou les hôtels particuliers, il est préférable de vous adresser à un assureur spécialisé sur ce segment. En effet, ce professionnel dispose d’un panel d’experts capables d’examiner votre bien et de déterminer précisément la valeur de votre patrimoine immobilier mais aussi mobilier.

Si votre bien classé (château par exemple) est le cadre d’une activité générant un chiffre d’affaires (visites guidées, locations pour des réceptions, chambres d’hôtes, tournages de films, etc.), il vous faudra une assurance « Responsabilité civile exploitation », afin d’être couvert en cas de dommages occasionnés dans le cadre de ces activités commerciales.

Là encore des experts, mandatés par votre compagnie d’assurance, peuvent juger des garanties nécessaires et mettre en place un plan de prévention pour assurer votre sécurité ainsi que celles des personnes qui utilisent les lieux dans le cadre commercial. 

Les compagnies d’assurance spécialisées dans les biens classés vont jusqu’à vous proposer la vérification des installations électriques parfois vieillissantes de votre bien. L’étude des accès et des évacuations de votre bâtiment, s’il est ouvert au public, fait aussi partie de leurs prérogatives.