Immobilier de prestige : Paris n’est plus le premier marché français

Tensions géopolitiques, retour de l’inflation, remontée brutale des taux d’intérêt, ralentissement économique, instabilité politique… Les repères traditionnels des marchés immobiliers ont été profondément bousculés ces cinq dernières années. Dans ce contexte, le marché de l’immobilier de prestige a mieux résisté que le reste du marché résidentiel. Cette résilience relative s’explique notamment par la nature patrimoniale de sa clientèle, moins dépendante du crédit et davantage guidée par des logiques de préservation et de transmission du patrimoine.

Néanmoins, le marché immobilier haut de gamme français a connu des transformations notables entre 2015 et 2025. À l’occasion de sa conférence de presse annuelle, Belles Demeures dévoile une étude inédite sur les grandes évolutions du secteur au cours des dix dernières années.

Premier enseignement : si l’Île-de-France concentre encore 30 % des transactions premium, Paris n’est plus le premier marché de prestige de l’Hexagone. En 2025, la côte Atlantique et la Côte d’Azur concentrent chacune 15 % de la valeur des transactions de prestige, devant la capitale, dont la part s’établit désormais à 14 %. En 2015, Paris et sa région représentaient près d’un tiers de cette valeur ; en 2025, leur poids est tombé sous les 24 %. Autrement dit, Paris et sa région ont perdu plus de 10 points de part de marché au profit des territoires de villégiature au cours des dix dernières années.

Les plus fortes progressions de prix sur dix ans sont observées en Normandie (+49 %), en Provence (+49 %) et sur la côte Atlantique (+48 %), contre seulement +29 % à Paris. L’immobilier de prestige parisien fait toutefois preuve d’une excellente résilience face à la correction des prix qui a touché l’immobilier ancien classique depuis 2022.

Le prix médian d’un bien de prestige à Paris s’établit à 2 millions d’euros (+2 % sur un an). L’analyse par arrondissement révèle néanmoins de fortes disparités. L’hypercentre et l’Ouest (16^e, 1^er, 6^e, 7^e et 8^e arrondissements) dépassent les 18 000 €/m². Le 16^e arrondissement reste le cœur du marché parisien, concentrant à lui seul 20 % de l’offre de biens de prestige, avec un prix médian supérieur à 2,8 millions d’euros. À l’inverse, le Nord-Est (9^e, 10^e, 11^e…) ainsi que le 17^e arrondissement affichent des prix moyens inférieurs à 15 000 €/m². Plus globalement, le marché de l’ultra-luxe à Paris montre des signes de reprise vigoureuse, avec une hausse de la demande de 22 %.

« Le marché parisien reste dual. D’un côté, le marché des biens classiques, où les défauts peuvent se payer cher (travaux importants, absence de lumière, d’ascenseur, rue bruyante, faible hauteur sous plafond…) et favoriser d’âpres négociations. De l’autre, le marché du luxe et de l’ultra-luxe, qui continue de profiter de la pénurie d’offres pour ces biens destinés à une clientèle française et internationale fortunée et exigeante », indique Sophie Berg, directrice générale déléguée du groupe Daniel Féau.

Malgré la perte de sa première place au niveau national en termes de valeur, le marché parisien de l’immobilier haut de gamme conserve son statut de valeur refuge mondiale. Les investisseurs internationaux sont attirés par la capitale française pour la pérennité patrimoniale qu’elle représente (67 %), son art de vivre (65 %) et son attractivité économique. « Le prestige français reste profondément attaché à Paris, mais il ne se résume plus à Paris », résume Thomas Lefebvre, vice-président Data, Belles Demeures (Groupe SeLoger).

Cependant, la capitale souffre de faiblesses identifiées. Parmi celles-ci, les investisseurs interrogés dans le cadre de l’étude OpinionWay pour Belles Demeures citent notamment la qualité de vie familiale (67 %) et les questions de sécurité (57 %).

Cette quête de qualité de vie familiale profite directement aux départements de l’Ouest parisien (Hauts-de-Seine et Yvelines), qui s’imposent comme un compromis idéal entre proximité géographique et qualité de vie. Des communes comme Neuilly-sur-Seine (prix médian de 2,2 millions d’euros) ou Versailles (1,5 million d’euros) affichent des valorisations équivalentes, voire supérieures, à la moyenne parisienne.

À l’échelle internationale, Paris subit également la concurrence de grandes places financières et de micro-États. Parmi les villes jugées plus attractives pour l’immobilier de prestige figurent Monaco (43 %), Londres (43 %), Genève (39 %) et New York (36 %).