L'assurance PNO, l'alliée des propriétaires bailleurs

Qu'est-ce que l'assurance PNO ?

L'Assurance Propriétaire Non-Occupant, parfois appelée Complémentaire Bailleur Non Occupant (CNBO), est l'assurance la plus couramment utilisée par les propriétaires pour leur bien mis en location ou inoccupé. 

Le cadre d'action de l'assurance PNO

Il s'agit d'une garantie particulière du groupe des assurances de responsabilité civile. Elle protège le propriétaire d'un bien à usage locatif. Si vous êtes propriétaire bailleur, souscrivez l'assurance PNO pour couvrir votre bien pour compléter la protection des assurances des locataires ou de la copropriété.

Quand un logement est occupé, il est couvert par l'assurance locataire et/ou l'assurance des copropriétaires. Depuis la loi Alur de 2014, chaque copropriétaire doit en plus être assuré en responsabilité civile et cela concerne donc les copropriétaires non occupants qui doivent donc souscrire une assurance PNO. C'est également le cas quand le locataire ne souscrit pas une assurance habitation, qu'il est en défaut de paiement ou que la couverture de son assurance n'est pas suffisante. L'assurance PNO est une assurance multirisque habitation (MRH) dont les garanties sont adaptées à l'usage locatif du logement.

L'assurance PNO couvre le bien entre deux contrats de location, pour les risques non couverts par l'assurance habitation du locataire et dans les cas où la responsabilité civile du propriétaire est mise en cause. Elle interagit avec l'assurance du locataire, qui couvre les biens personnels de ce dernier, et l'assurance en responsabilité civile du syndicat des copropriétaires qui couvre les parties communes. Est-elle obligatoire ? Les biens en copropriété ont l'obligation d'y souscrire au moins pour se prémunir des risques de la responsabilité civile.

Obligation pour les copropriétés

L'Assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété. L'article 9-1 de la loi Alur oblige tous les propriétaires, résidant ou non dans leur bien, à y souscrire pour les assurer contre les risques de responsabilité civile. Ces derniers sont en effet responsables en tant que propriétaires.

Cette garantie en particulier ne concerne que l'indemnisation des dégâts causés aux autres, et non pas au logement. Un propriétaire de logement en copropriété n'ayant pas souscrit l'assurance PNO ne s'expose pas à des sanctions pénales, mais il sera le seul responsable pour l'indemnisation des tiers. Si le logement n'est pas en copropriété, l'assurance PNO n'est pas une obligation, mais elle est fortement conseillée. Le montant d'une indemnisation suite à un sinistre sévère peut très vite atteindre de grandes sommes.

Les couvertures de l'assurance PNO

L'assurance PNO est constituée de plusieurs garanties, en dehors de la couverture minimale. La responsabilité civile du propriétaire est couverte par l'assurance PNO selon l'article 1382 du Code civil (nouveau 1240).

Les autres couvertures de l'assurance PNO

Elle couvre également la plupart des sinistres, à savoir :

• les dégâts des eaux, responsable du tiers des sinistres en France,
• les incendies et évènements assimilés,
• le vol et le vandalisme,
• les défauts de construction ou d'entretien qui pourraient nuire à des tiers ou à leurs biens (en particulier les voisins),
• les catastrophes naturelles,
• les évènements climatiques,
• les catastrophes technologiques,
• les bris de glace.

À savoir que certaines garanties sont uniques à la PNO. C'est la seule assurance habitation à couvrir les vices de construction rendant l'habitation du bien dangereuse, voire impossible, des défauts de construction, des troubles de la jouissance (si le locataire utilise le bien pour d'autres usages que ceux prévus par le contrat de location) ou des recours des locataires pour mauvais état du logement. Il faut par contre savoir que ces garanties ne sont pas toutes forcément incluses dans l'assurance PNO de base. Renseignez-vous auprès de votre assureur pour connaître l'étendue de la couverture de son assurance.

Dans quels cas la PNO est utile ?

L'assurance PNO est sollicitée dans plusieurs situations, comme lorsqu'un bien est vacant. Quand le locataire quitte le bien, il résilie son assurance MRH et le bien n'est plus assuré. Elle est également utile si votre locataire actuel n'a pas souscrit une assurance malgré l'obligation, qu'il est en défaut de paiement, que la couverture de son assurance est trop faible ou quand sa responsabilité n'est pas en jeu.

Si le locataire n'est pas assuré, vous devez lui faire parvenir une mise en demeure avec injonction d'y souscrive dans les 30 jours qui suivent. Passé ce délai, s'il n'a toujours pas rempli cette obligation, la loi Alur (2014) prévoit que vous pouvez souscrire une assurance MRH en son nom. Cela est valable s'il n'y a pas souscrit ou qu'il y a défaut de paiement. Vous pouvez ensuite répercuter le prix de cette assurance sur le loyer. Si le bail de location comprend une clause résolutoire, le locataire qui refuse de s'assurer s'expose à une possible procédure d'expulsion.

Assurance PNO : ce qu'il faut savoir

L'assurance PNO est moins chère que d'autres assurances, mais elle est aussi moins demandée. La souscription est facilitée, car elle ne demande pas énormément de pièces justificatives et se fait relativement vite.

Combien ça coûte ?

Si les mensualités se situent souvent en dessous de 10 euros, le prix de l‘assurance PNO prend plusieurs paramètres en compte. Il s'agit notamment de la localisation géographique du bien, de sa surface, de l'étage auquel il se trouve ou s'il est meublé, par exemple. Notez que si vous êtes sur un régime d'imposition réelle, les primes du contrat d'assurance PNO peuvent être déduites des revenus fonciers. Sur le long terme, cela peut-être intéressant.

Quand y souscrire ?

Comme un sinistre peut survenir à tout moment, il est conseillé de souscrire une assurance PNO dès que vous devenez propriétaire d'un bien immobilier. Si vous avez entamé des travaux d'aménagement, vous pouvez attendre la livraison des travaux avant de prendre l'assurance PNO. Le fait que votre locataire soit assuré n'enlève rien à l'utilité de l'assurance PNO, les deux se complètent.