Immobilier de prestige, un marché résolument à part

Laetitia Lapiana
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En pleine ébullition, le marché des biens de prestige semble échapper aux contingences de la crise qui affecte l’immobilier ancien traditionnel. Entre envolée des prix, forte présence de la clientèle étrangère et activité soutenue, ce segment de marché fait figure d’exception, notamment côté hyper luxe, qui tire fastueusement son épingle du jeu.

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Immobilier de prestige - Belles Demeures
Immobilier de luxe : des prix toujours en hausse et un volume de ventes au beau fixe.
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Immobilier de prestige vs ancien classique, des réalités de marché contrastées

Affichant une forme insolente, le marché de l’immobilier de prestige poursuit son ascension, avec des prix toujours en hausse et un volume des ventes au beau fixe. Une immunité à toute épreuve pour ce segment de marché, qui lui permet de résister face aux turbulences de la situation macroéconomique et géopolitique actuelle, sur fond de guerre en Ukraine, d’emballée inflationniste (4,5 % sur un an en juin selon l’Insee) et de hausse continue des taux d’intérêt.

Facteurs qui pèsent par ailleurs lourdement sur le marché immobilier ancien classique. Pour preuve : alors que ce dernier, en pleine transition, n’enregistre plus que de faibles frémissements à la hausse de ses prix avec une moyenne de + 0,9 % sur un an selon MeilleursAgents, le luxe se taille la part du lion avec une progression éclair de 7,9 % sur la même période.

En France, le prix moyen d’un bien de prestige s’élève à 7 395 €/m2 en juin 2023, soit 75 % de plus que la moyenne des prix constatée sur le marché traditionnel (3 175 €/m2).

Immobilier de prestige, les clés de la résilience

Selon l’analyse d’Alexandra Verlhiac, économiste chez Belles Demeures (groupe AVIV), trois facteurs expliquent notamment la résiliance du marché immobilier de prestige :

  • Les acquéreurs de ce segment du marché sont « moins soumis aux contraintes du crédit et peuvent donc plus aisément donner corps à leurs envies » ;
  • Malgré une conjoncture incertaine, « la France continue d’attirer les acheteurs étrangers, toujours friands d’acquisition sur des destinations d’exception » ;
  • La pierre, et plus encore la pierre d’exception, reste une valeur refuge « perçue comme un actif tangible offrant stabilité et préservation de la valeur à long terme ».

Reste que ces facteurs n’ont pas la même incidence dans le marché du haut de gamme et que sa dynamique est loin d’être homogène...

Hyper luxe, une bulle dorée inoxydable

En pleine expansion, l’hyper luxe survole aisément le challenge que connaît le marché de l’ancien traditionnel, tout comme le moyen de gamme qui commence, lui aussi, à courber l’échine... « Le segment des biens immobiliers se situant entre 1,2 et 2,5 millions d’euros connait une baisse significative de 30 %, probablement en raison de la sensibilité de la clientèle aux coûts d’emprunt », constate, pour sa part, Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

De fait, la forte poussée des taux d’intérêt n’épargne pas les acquéreurs des biens d’entrée de gamme dans le marché de prestige, souvent tributaires d’un emprunt pour acheter et qui peuvent se heurter à un refus de la part des banques. Contrairement aux acquéreurs de biens s’affichant à plus de 3 millions d’euros, qui disposent généralement du financement nécessaire. Comme le confirme Thibault de Saint Vincent : « le marché du très haut de gamme reste pour l’instant épargné par la crise. À titre d’exemple, nos ventes dans cette catégorie ont augmenté de + 20 % au cours du premier semestre 2023 à Paris. » Une tendance étayée par Sébastien Kuperfis, CEO chez Junot : « les biens les plus recherchés continuent à se vendre à des prix très élevés. Le marché de l’ultra luxe performe : nous avons réalisé plusieurs ventes records entre 50 et 80 millions d’euros cette année. »

Dans cette étude exclusive Belles Demeures, les biens luxueux sont définis par un prix affiché supérieur à 1 million d’euros partout en France à l’exception de Paris, où le seuil, calculé sur la base de 25 % des transactions les plus élevées en 2022 à Paris (source DVF), s’établit à 2,8 millions d’euros.

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