Immobilier de prestige : un marché vraiment à part

Alors que le marché traditionnel a subi de plein fouet le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, avec une baisse des prix de 2,5 % sur un an, le marché du luxe semble définitivement à part. Sur la même période, les prix des biens de prestige ont augmenté de 1,7 % en France. Près de 9 000 transactions de plus de 1,2 million d'euros et quelque 870 ventes d'exception à plus de 3,2 millions d'euros ont été constatées dans l’Hexagone l’année dernière, avec une croissance solide de 2,3 % pour les maisons et de 1,1 % pour les appartements. Dans le même temps, le marché traditionnel a reculé de respectivement 2,1 % pour les maisons et 3 % pour les appartements. « Ces deux dernières années confirment bel et bien que le marché traditionnel et le marché du luxe ne jouent pas avec les mêmes règles. Lorsque les acheteurs de l’un souffrent d’une hausse rapide et importante des taux d’intérêt les obligeant potentiellement à annuler leur acquisition, les clients haut de gamme de l’autre côté semblent assouvir leurs envies d’immobilier de luxe », analyse Thomas Lefebvre, vice-président data chez Belles Demeures (Groupe SeLoger).

Paris est l’exemple même de cette dissonance entre le marché traditionnel et le marché du luxe. Au cours des deux dernières années, les biens traditionnels ont vu leurs prix baisser de 12 %, repassant en septembre dernier sous la barre symbolique des 10 000 €/m², alors que sur la même période, les appartements de luxe ont augmenté de 2,2 %. Dans la capitale, le prix médian d’un appartement d’exception s’élève à 1,7 million d’euros (17 441 €/m²) au 1er juin 2024. Le prix médian peut même atteindre 4,2 millions d’euros pour de l’ultra-luxe. Dans le 7e arrondissement, les prix des biens de luxe ont augmenté de 5 %, avec un prix médian atteignant 3,9 millions d’euros. Le 16e arrondissement domine le marché de l’ultra-luxe parisien en concentrant 30 % de l’offre pour un prix médian record de 4,7 millions d’euros. Le prix des biens d’exception y a augmenté de 1,9 % sur les deux dernières années. En outre, cet intérêt pour les biens d’exception parisiens semble pérenne et peu sensible aux événements éphémères. Ainsi, si Paris va devenir la capitale du monde cet été, seulement un porteur de projet sur cinq prévoit que la forte exposition de la ville dans les médias et sur les réseaux sociaux à l’occasion des JO 2024 influencera de manière importante le marché.

Contrairement au marché parisien, les biens immobiliers d’exception sont à la peine dans le reste de l’Île-de-France, alors que le segment a longtemps bénéficié d’un dynamisme supérieur à Paris. Les maisons luxueuses situées dans les Yvelines et dans les Hauts-de-Seine enregistrent une baisse des prix de 5,1 % et 3,2 % sur un an avec des prix médians de 1,3 million et 1,4 million d’euros. Neuilly-sur-Seine se démarque en concentrant 40 % de l’offre d’hôtels particuliers de l’Ouest parisien, proposée à un prix médian de 5,7 millions d’euros. « À l’inverse de Paris qui peut compter sur une clientèle internationale et très peu dépendante du crédit, les acquéreurs qui souhaitent devenir propriétaires d’une maison de luxe en Île-de-France sont souvent des ménages franciliens qui, bien qu'aisés, ont tout de même besoin de recourir à un crédit pour acheter leurs bien familiaux », indique Thomas Lefebvre.

En dehors de la région parisienne, la Côte d’Azur est le territoire où l’on retrouve les maisons luxueuses les plus chères de France avec un prix médian de 2,2 millions d’euros (9 510 €/m²). À Saint-Tropez, le prix médian des biens d’exception culmine même à 6,7 millions d’euros. Le littoral méditerranéen concentre 14 % des projets immobiliers de luxe, soit autant qu’en Île-de-France. En s’éloignant un peu du littoral, l’arrière-pays provençal concentre lui aussi 14 % des projets immobiliers d’exception. Les prix y ont augmenté de 7,2 % en un an avec un prix médian de 1,75 million d’euros (7 260 €/m²) pour une maison au 1er juin 2024. Dans la commune de Saint-Rémy-de-Provence, le prix médian pour une maison de luxe atteint même les 2 millions d’euros. Sur la façade Atlantique et en Normandie, les maisons de prestige continuent d’attirer, avec des hausses de prix respectives de 2,3 % et 3,2 % sur un an. Il faut compter 2,2 millions d’euros pour une maison d’exception au Cap Ferret et 1,5 million à Deauville. Avec une hausse des prix de 8,1 % sur un an dans les Alpes, les prix des chalets atteignent des sommets notamment ceux situés à Courchevel, avec un prix médian de 7,2 millions d’euros.

*Etude OpinionWay menée du 23 avril au 13 mai 2024 auprès de 421 répondants (Belles Demeures) ayant un projet d’acquisition ou de vente d’un bien de prestige d’ici deux ans.

Analyse économique réalisée par l’équipe data science d’AVIV à partir de données d’annonces publiées par le site Belles Demeures. Le calcul des prix et de leurs évolutions repose sur une approche économétrique : la méthode hédonique qui permet de "gommer" les effets des autres spécificités des logements.

L’étude s’appuie sur plus de 270 000 annonces de biens définis comme luxueux sur le site Belles Demeures depuis le 1er janvier 2018.

Partout en France, sauf à Paris, les biens luxueux sont définis par un prix affiché supérieur à 1 millions d’euros ou ayant un prix au m2 supérieur à 10% des prix au m2 les plus élevés par département pour les transactions entre 2021 et 2023 (source DVF). A Paris, on définit les biens luxueux par un prix affiché supérieur à 1.7 millions d’euros, borne qui correspond à 5% des transactions les plus élevées entre 2021 et 2023 à Paris (source DVF) ou ayant un prix au m2 supérieur à 5% des prix au m2 les plus élevés à Paris pour les transactions entre 2021 et 2023 (source DVF).

Le segment de l’ultra-luxe est défini à Paris par un prix affiché supérieur à 3.2 millions d’euros, borne qui correspond à 1% des transactions les plus élevées entre 2021 et 2023 à Paris (source DVF) ou ayant un prix au m2 supérieur à 1% des prix au m2 les plus élevés à Paris pour les transactions entre 2021 et 2023 (source DVF).

Les segments sont définis comme tels :

● « Côte d’azur » : villes des départements 06, 83 et 13 sur le littoral.

● « Provence » : villes des départements 06, 83 et 13 hors littoral

● « Atlantique » : départements 64, 40, 33, 17, 85 et 44

● « Normandie » :  départements 14 et 76

● « Alpes » : villes des départements 73, 74 et 38 qui disposent d’une station de ski