Investir dans l'hôtellerie : un bon plan ?

Cet été, le monde entier aura les yeux rivés sur la France, et les hôtels afficheront complet dans la capitale ainsi que dans les autres villes qui accueilleront des épreuves des Jeux Olympiques 2024. Dans ce contexte, le secteur de l’hôtellerie a de quoi séduire les investisseurs, d’autant plus que – les JO de Paris mis de côté – la France est la première destination touristique du monde, avec un taux d’occupation des établissements hôteliers atteignant 80 %. Or, malgré cette forte demande, l’offre peine à répondre aux attentes des touristes en matière d’équipements et de services. Résultat : de nombreux touristes préfèrent se tourner vers la location entre particuliers, offrant un meilleur rapport qualité-prix. Cela s’explique par le fait que la plupart des hôtels sont détenus par des propriétaires indépendants, parfois en manque de financements, qui n’ont donc pas toujours les moyens de rénover leur bien immobilier pour adapter leur offre à la demande toujours plus exigeante. Si l’hôtellerie est considérée comme un eldorado par les investisseurs institutionnels, avec un rendement compris entre 4 et 10 % par an, l’immobilier hôtelier est également accessible aux particuliers, avec des tickets d’entrée abordables En plus de sa rentabilité élevée, l’investissement hôtelier entre dans le champ d’application de la loi TEPA, permettant de bénéficier d’un régime fiscal favorable.

Tout investissement dans l’immobilier doit être préparé de façon minutieuse et réfléchie. L’investissement hôtelier ne déroge pas à la règle. Avant de se lancer, il est impératif de définir son projet de façon claire et précise. En effet, les établissements prêteurs ont besoin d’être rassurés avant d’accepter de financer un projet d’investissement dans l’hôtellerie. Pour que le financeur puisse juger de la fiabilité du projet, une étude de marché doit être réalisée au préalable. S'il veut maximiser ses chances, l’investisseur doit choisir un emplacement stratégique pour son activité hotellière. Il faut privilégier les zones de passage et les villes où la densité de touristes est forte pour garantir un fort taux d’occupation, et donc la pérennité de l’activité. Selon la clientèle visée (touristique ou d’affaires), il peut s’agir du centre historique d’une grande ville, d’une petite cité de caractère, du littoral, ou encore d’un secteur à proximité d’une gare ou d’un aéroport. Pour se protéger contre les risques d’un investissement dans l’hôtellerie, l’investisseur doit se renseigner sur les assurances dédiées aux professionnels du secteur, comme la garantie ALEA (Atteinte aux liaisons, à l’environnement et à l’activité). Cette dernière permet d’être protégé en cas de baisse de fréquentation de son hôtel, ou lors de la réalisation de travaux ou d’aléas environnementaux qui diminueraient le taux d'occupation.

Il existe de multiples façons d'investir dans l'hôtellerie, selon le budget de l’acquéreur et le niveau de risques toléré. Il peut bien entendu s’agir de l’achat d’un établissement existant ou de la construction d’un nouvel hôtel. La première option est intéressante, si l’investisseur souhaite entrer rapidement sur le marché tout en limitant les risques, dans la mesure où les performances passées de l'hôtel peuvent être analysées en amont. Si la seconde option offre un potentiel de croissance plus élevé, elle est plus risquée. Dans les deux cas, ce sont des projets qui nécessitent des fonds importants, et donc le recours à un crédit. Néanmoins, l’investissement hôtelier peut également être réalisé via une SCPI spécialisée. Il s’agit d’un moyen peu risqué d’investir dans le secteur, avec des rendements globalement intéressants. Les investisseurs souhaitant bénéficier d’un rendement supérieur peuvent se tourner vers les fonds hôteliers, c’est-à-dire un investissement de Private Equity ou capital investissement. Plus risqué qu’un investissement via une SCPI dans la mesure où il cible plusieurs actifs, ce type d’investissement est accessible aux épargnants en mesure de placer plusieurs dizaines de milliers d’euros. Enfin, il est possible d’investir dans l’hôtellerie via un PEA (Plan d’épargne en actions)… ou encore via le crowdfunding immobilier. Si ce dernier est très accessible, puisque des plateformes proposent des tickets d’entrée à une dizaine d’euros, le risque est élevé.