Tout savoir sur la donation immobilière

Comme son nom le laisse à penser, la donation immobilière est un acte unilatéral par lequel un « donateur » transfère de son vivant et gratuitement la propriété d’un bien immobilier à une autre personne, appelée « donataire ». Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un garage ou d’un terrain. La donation ne peut avoir lieu que devant un notaire. Pour qu'elle se réalise, le donataire doit l’accepter expressément. Le donateur doit quant à lui être sain d'esprit pour pouvoir faire une donation, c'est-à-dire posséder des capacités mentales permettant un discernement et une volonté suffisamment éclairés, être majeur ou mineur émancipé, et posséder la capacité juridique. Faire une donation immobilière comporte plusieurs avantages. Vous pouvez notamment faire une donation à la personne de votre choix, qu’il s’agisse de vos enfants, vos petits-enfants, votre conjoint.e, un autre membre de votre famille, ou encore une personne étrangère à votre famille. Cet acte permet également de supprimer les droits de succession pour les héritiers. Enfin, il vous donne la possibilité de répartir votre transmission dans le temps. Autrement dit, vous faites une avance sur votre héritage.

Nous pouvons distinguer deux grands types de donations : la donation simple et la donation-partage. La donation simple consiste à donner un bien immobilier à chacun de vos enfants. Les biens donnés sont intégrés à la succession d’après leur valeur au jour du décès du donateur. Cette valeur est généralement différente de la valeur des biens au jour de leur donation. Elle peut donc être source de conflits, si un bien immobilier a pris plus de valeur qu’un autre. De son côté, la donation-partage consiste à prévoir dans un acte la répartition de tout ou partie de vos biens au profit de vos héritiers présomptifs, c'est-à-dire vos futurs héritiers possibles (enfants, petits-enfants, père, mère, etc.). Avec la donation-partage, la valeur des biens est fixée au moment de la donation chez le notaire. Par la suite, aucune discussion n’est possible sur la valeur attribuée à chaque héritier, ce qui permet d’éviter les conflits.

Outre les diverses formes de donations immobilières que nous venons d’évoquer, vous pouvez, en tant que donateur, décider de céder votre patrimoine sous deux formes : en pleine propriété ou en démembrement. Dans le premier cas, vous vous séparez totalement du bien immobilier. Le bénéficiaire a le droit de disposer de votre bien comme bon lui semble et peut également en retirer des revenus, comme des loyers, par exemple. Cette solution est intéressante si vous êtes doté d'un important patrimoine assujetti à l'IFI, dans la mesure où le bien donné sortira de votre patrimoine. Dans le second cas, vous séparez la nue-propriété de l'usufruit. Si vous conservez l’usufruit, vous pourrez percevoir des loyers si le bien immobilier est loué. En revanche, vous ne pourrez pas en disposer (le détruire, le vendre…) comme vous le souhaitez. Si vous conservez la nue-propriété, vous pourrez disposer du bien, mais pas l'utiliser, c'est-à-dire en avoir la jouissance ou en percevoir les revenus.

La donation est avantageuse sur le plan fiscal. Comme vu plus haut, elle permet de supprimer les droits de succession pour vos héritiers. Les donataires auront « seulement » à payer des droits de mutation, les honoraires du notaire, une taxe de publicité foncière représentant 0,715 % de la valeur du bien… ainsi que des frais de donation. Néanmoins, les donataires peuvent bénéficier d’abattements. Le montant de l’abattement varie selon votre lien de parenté avec le donataire. Par exemple, si vous souhaitez faire une donation à vos enfants ou à vos parents, sachez que vous pouvez leur donner à titre gratuit jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans. Le montant de l’abattement atteint 80 724 € s’il s’agit de votre conjoint.e (mari/femme ou partenaire de PACS), 31 865 € pour vos petits-enfants, 15 932 € pour vos frères et sœurs, 7 967 € pour vos neveux et nièces ou encore 5 310 € pour vos arrière-petits-enfants. Au-delà de ces montants, le bénéficiaire aura la charge de payer des frais de donation compris entre 5 et 55 %, selon le montant que vous souhaitez lui donner et votre lien de parenté avec lui.