Pourquoi (et comment) investir à Miami, l'épicentre de l'immobilier de luxe en Floride ?

Plébiscitée par les grandes fortunes mondiales, Miami ne cesse de prendre du galon. Dans le top 10 des villes mondiales les plus attractives en matière d’immobilier de luxe et d’ultra-luxe, selon le baromètre Barnes City Index 2025, elle s’impose sur la 3^e marche du podium, juste derrière Dubaï et Madrid. Elle confirme ainsi son statut de destination phare aux États-Unis.

Jeune, dynamique, multiculturelle, effervescente et en plein essor, la capitale mondiale de la finance et de la « tech » ne manque pas d’atouts et continue d’attirer une clientèle d’ultra-riches du monde entier. Parmi eux se trouve une large part d’investisseurs « nouvelle génération », comme de jeunes héritiers, des entrepreneurs nomades et autres « UHNWI » (Ultra high net worth individuals), qui se détournent des valeurs sûres traditionnelles, comme New York, Paris ou Londres, pour s'installer à Miami à l’année ou diversifier leur patrimoine à des prix (encore) très attractifs !

Avec la généralisation du télétravail, à la suite de la crise sanitaire, et l’afflux continu de nouveaux acquéreurs en quête de biens de luxe spacieux et tout confort, les prix n’ont cessé d’évoluer à la hausse. Rien qu’entre 2020 et 2024, ils ont bondi de 30 %, et même de 50 % pour les biens les plus prisés.

Reste qu’après cette emballée spectaculaire, la tendance actuelle est davantage à la stabilisation. En 2025, le prix de la pierre pour les biens haut de gamme y oscille en moyenne entre 4 500 et 40 000 euros/m², selon le réseau Barnes : les transactions font en effet le grand écart entre un ticket d’entrée à quelque 250 000 € pour un pied-à-terre avec une chambre et plusieurs dizaines de millions d’euros pour une propriété d’exception pouvant dépasser les 1 000 m².

Du studio Art déco à l’appartement haut de gamme, avec vue sur la baie, ou au penthouse de 500 m² avec terrasse, dans un « condo » au top du luxe avec piscine, en passant par la maison sur pilotis ou la villa aux dimensions hors-norme, avec accès privatif à la plage, les biens d’exception sont légion à Miami !

Si la rareté est le critère phare du luxe en France, Miami propose un très large éventail de biens allant du premium à l’ultra-luxe, avec une offre dans le neuf qui ne cesse de s’étoffer pour répondre aux nouvelles attentes de la clientèle internationale. De fait, la création de complexes répond à des standards élevés en matière de confort de vie ultime : conciergerie, salles et terrains de sport, espaces multifonctionnels, services dignes de l’hôtellerie de luxe, etc.

Sans être un paradis fiscal, la Floride bénéficie de nombreux avantages pour les investisseurs français, grâce à une fiscalité attractive et à un cadre réglementaire plus souple :

• Pas d’impôt sur le revenu ni sur la fortune pour les personnes physiques, ce qui augmente considérablement le rendement net des investissements locatifs.
• Une « property tax » (taxe foncière) très faible – de l’ordre de 2 % de la valeur vénale du bien – et déductible d’impôt.
• Des frais de « closing » ou d’acquisition d’environ 1,5 % à 2 % du prix d’achat, sachant que toutes les formalités administratives et juridiques liées à l’enregistrement d’une vente – dont la signature définitive – sont gérées aux États-Unis par une « title company », versus le notaire en France.
• Un taux de rentabilité brut moyen de 6 à 10 % pour de la location classique ou saisonnière, avec une demande locative très élevée.

Qu’il s’agisse d’une résidence principale, d'un pied-à-terre ponctuel ou d’un investissement locatif, les démarches pour acquérir un bien à Miami restent, pour l’essentiel, proches de celles pratiquées en France, en marge des étapes de recherche d’un bien et de sélection des agences immobilières :

• À l’acceptation de l’offre, l’acquéreur doit verser 10 % du prix du bien en guise d’acompte (« deposit ») sur le compte séquestre de l’avocat immobilier ou « title company » en charge des démarches légales liées à la transaction.
• La « période de rétractation » ou de réflexion qui s’ensuit est d’environ 10 à 15 jours, pendant lesquels une « inspection » peut être menée ou confiée à une société indépendante pour faire le bilan de l’état du bien, des éventuels travaux à prévoir et de leur montant.
• Le délai pour la signature définitive (« closing ») dépend du mode de paiement et peut aller de 30 jours, si l’achat est effectué au comptant, à 45 ou 60 jours, dans le cas d’un financement.
• Avant la signature définitive, l’acquéreur reçoit un document avec le décompte final des frais annexes à l’achat du bien (notaire, agence, transfert de propriété, assurances, etc.).
• La finalisation définitive ou « closing statement » sanctionne la fin de la vente... et le début d’une nouvelle vie à Miami !