Renover une maison classée, un projet sous haute protection

Laetitia Lapiana 25 mar 2024
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À l’heure où la rénovation des logements fait les gros titres de la presse spécialisée, les travaux de restauration des biens classés au titre de monument historique (MH) s’inscrivent dans un tout autre registre et font l’objet d’un statut juridique particulier. Si vous vivez déjà dans une maison classée, que vous en héritez ou que vous envisagez ce type d’achat, sa rénovation exige un certain nombre de démarches et un processus des plus minutieux, dans le respect de sa valeur culturelle et historique. Explications.

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maison classée
C'est la Conservation régionale des monuments historiques (CRMH), au sein de la Drac, qui veille sur la protection, la restauration et la mise en valeur des monuments historiques. ©Getty
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Biens classés, le fleuron du patrimoine traditionnel français

Manoirs, châteaux, hôtels particuliers, moulins, vieux lavoirs, chapelles, belles maisons et demeures d’antan... La France regorge de trésors patrimoniaux dont la protection est placée sous la houlette des autorités publiques et qui engage la responsabilité de leurs propriétaires en matière d’entretien et de conservation. De fait, toute modification de l’ouvrage – qu’il s’agisse de réparations, de rénovation, de restauration ou de mise en sécurité –, doit être réalisée « à l’identique », avec la plus grande minutie et dans le respect de l’intégrité de la maison : son aspect, la qualité des matériaux, les techniques, l'agencement des espaces...

Un édifice peut prétendre au titre de monument historique – dans son intégralité ou pour certaines parties comme la toiture ou la façade – si sa conservation présente du point de vue de l’histoire ou de l’art un intérêt public majeur.

Travaux de rénovation, un haut niveau d'exigences

Alors, si la rénovation d’un logement est déjà une véritable aventure, que dire lorsque ces chantiers concernent un bien classé au titre de monument historique ? Présentant un intérêt patrimonial, culturel, architectural et historique, ces édifices font en effet l’objet d’une protection stricte et leur rénovation doit répondre à des autorisations et à des normes précises de préservation du patrimoine, décrites dans le code du patrimoine, livre VI. À ce titre, il existe notamment deux catégories distinctes de bâtiments protégés par l’État : les édifices classés et ceux inscrits au titre des monuments historiques. Dans les deux cas une réglementation spécifique s’applique, même si les exigences et contraintes sont plus strictes pour les biens classés, qui bénéficient du plus haut niveau de protection de l’État.

Depuis 2009, les propriétaires privés d’un bien classé au titre des monuments historiques sont considérés comme les maîtres d’ouvrage des projets de rénovation et n’ont plus l’obligation de faire appel à un architecte des Bâtiments de France (ABF).

Les étapes préalables à la rénovation d’une maison classée

Si vous êtes l’heureux propriétaire d’une maison classée et que vous envisagez des travaux, il vous incombera donc de vous conformer à une réglementation spécifique, d’effectuer des demandes d’autorisations préalables et de suivre un certain nombre d’étapes avant d’entamer les travaux :

  • Définir un « projet de programme des opérations », intégrant les données historiques et techniques du bâti et détaillant la liste et la nature des travaux – plans, photos et diagnostics à l’appui –, ainsi qu’une estimation de leur coût prévisionnel en vue de réaliser une étude d’avant-projet sommaire (APS).
  • Engager une concertation préalable avec la Direction régionale des affaires culturelles (Drac) dont dépend le bien pour connaître, dans un premier temps, les contraintes réglementaires, architecturales et techniques à respecter dans le cadre de la réalisation des futurs travaux.
  • Solliciter et suivre les recommandations de la Drac pour le choix de l’architecte candidat à la maîtrise d’œuvre des travaux, au regard de ses compétences par rapport aux spécificités des opérations envisagées.
  • Une fois le programme des travaux complet et la validation de l’avant-projet définitif (APD) actée, la demande d’autorisation de travaux peut être adressée à la Drac.
  • À réception du numéro et de la date d’enregistrement de la demande, le délai d’instruction peut aller de 6 mois à 1 an, selon que la réponse soit prononcée par le préfet de région ou, le cas échéant, par le ministre chargé de la culture.

À noter que l’autorisation peut être accordée conformément au projet ou sous conditions, assorties de recommandations spécifiques.

Outre divers avantages fiscaux, vous pouvez solliciter des aides d’État dont le montant maximal peut aller jusqu’à 50 % du coût des travaux et auxquelles peuvent se greffer des aides locales et régionales, y compris au titre de la rénovation énergétique.

L’ouverture du chantier, un projet concerté

Une fois les autorisations en poche, direction la mairie pour déposer une déclaration d’ouverture de chantier. À partir de là, d’autres étapes clés s’ensuivent, à commencer par l’obligation légale pour le propriétaire maître d’ouvrage de déléguer la maîtrise d’œuvre à un architecte spécialisé et, avec sa contribution, de procéder au choix d’artisans prestataires hautement spécialisés dans le bâti ancien pour la réalisation des travaux.

Quant à l’organisation du chantier, en marge de réunion périodiques avec les différents intervenants incluant la présence d’un représentant de la Drac, elle se déroule par tranches, chaque étape donnant lieu à un certificat d’avancement permettant de solliciter le versement des subventions financières.

Achèvement des travaux, une réception dans les règles

Enfin, à l’achèvement des travaux, l’architecte ou maître d’œuvre en charge du chantier remet un dossier documentaire des ouvrages exécutés (DDOE) en quatre exemplaires au propriétaire de la maison classée, lequel devra à son tour en transmettre trois exemplaires aux unités départementales de l'architecture et du patrimoine (UDAP). De son côté, la Drac aura pour mission de vérifier la conformité des travaux dans un délai de six mois suivant leur achèvement afin d’émettre un certificat ad hoc donnant lieu, le cas échéant, au versement du solde des subventions publiques.

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